Reksa Dana Dengan Income Berkala, Mau?

Sebelumnya saya ingin mengucapkan Selamat Hari Natal 2012 bagi pembaca yang merayakan. Semoga Natal Tahun ini memberikan berkat dan rahmat bagi kita semua, semoga para pemimpin berpikir untuk kebaikan rakyat, semoga kesejahteraan semakin membaik, dan semoga seluruh Umat Manusia selalu berada dalam kondisi damai & sejahtera.

Dalam kesempatan ini saya ingin sharing tentang suatu reksa dana yang mungkin bisa menjadi salah satu solusi kebutuhan masyarakat luas yaitu jenis reksa dana yang memberikan income secara berkala. Income berkala adalah pendapatan dalam bentuk uang tunai dalam maksud yang sebenarnya. Bukan seperti reksa dana pendapatan tetap namun pada prakteknya tidak memberikan pendapatan tetap.

Reksa dana pendapatan tetap menggunakan nama “Pendapatan Tetap” karena berinvestasi pada obligasi yang memberikan kupon tetap. Pada saat kupon dibayarkan, oleh Manajer Investasi, kupon yang diperoleh direinvestasikan kembali sehingga manfaat tersebut diterima dalam bentuk kenaikan harga NAB/Up. Reksa Dana yang saya maksud dalam artikel ini bukan reksa dana pendapatan tetap. Mau tahu lebih lanjut? Silakan baca terus artikel ini..

Setelah dijelaskan bahwa reksa dana pendapatan tetap bukanlah jenis reksa dana yang saya maksud, apa jenis reksa dana lain yang muncul di benak anda? Mungkin sebagian ada yang menebak Reksa Dana Pasar Uang. Jawabannya kurang tepat, karena reksa dana pendapatan tetap menggantikan fluktuasi NAB/Up dengan bonus atau pengurangan unit. Jika harga naik maka nasabah mendapat bonus unit, jika harga turun unit nasabah dikurangi. Kalaupun kemungkinan turun sangat kecil dan seringnya nasabah mendapat bonus unit, namun pada kenyataannya bonus unit tersebut diberikan dalam bentuk unit juga sehingga nasabah tidak menerima uang tunai. Jadi reksa dana pasar uang kurang tepat.

Tebak lagi…. Reksa Dana Pendapatan Tetap yang membagikan dividen? Dalam artikel sebelumnya memang ada sebagian kecil reksa dana pendapatan tetap yang memiliki karakteristik seperti ini. Informasi lebih lanjut bisa anda baca di artikel mengenal dividen reksa dana. Jawaban ini memang agak mendekati benar. Namun perlu diingat, reksa dana pendapatan tetap dikelola secara aktif. Artinya isi portofolio bisa berubah2 dan Manajer Investasi juga terkadang bisa untung, kadang juga bisa rugi. Dan ada kondisi2 yang bisa membuat Manajer Investasi tidak membagikan dividen. Dan kalaupun ada dividen yang dibagikan, biasanya akan membuat harga reksa dana turun. Sementara reksa dana yang saya maksudkan adalah reksa dana yang biarpun ada pembagian dividen, harganya tidak turun.

Reksa Dana Terproteksi? Adalah benar bahwa jenis reksa dana terproteksi adalah reksa dana yang memberikan pendapatan / income secara berkala. Pada saat pembagian, sebetulnya investor juga tidak perlu tahu apakah harganya turun atau tidak karena pada masa jatuh tempo dikembalikan senilai pokoknya. Di banyak bank, bahkan reksa dana ini sudah menjadi alternatif deposito. Apalagi jika kebetulan portofolio reksa dana ini memiliki obligasi yang kuponnya lumayan. Namun reksa dana terproteksi memiliki satu kelemahan secara mendasar jika kita melihatnya sebagai instrumen reksa dana yaitu kemudahan bertransaksi. Reksa dana adalah produk yang bisa dibeli siapa saja dan kapan saja, sepanjang memiliki dana di atas Rp 250.000, punya KTP dan NPWP dan belinya di hari bursa. Reksa Dana juga bisa dijual kapan saja. Reksa dana terproteksi, masa penawarannya terbatas dan untuk menjual reksa dana tersebut juga biasanya tidak bisa karena harus menunggu hingga jatuh tempo. Belakangan, Manajer Investasi semakin kreatif dan memperbolehkan penjualan reksa dana. Namun penjualan tersebut hanya diperbolehkan pada saat tanggal pembagian dividen dilakukan. Kesimpulannya, reksa dana terproteksi juga bukan reksa dana dengan income berkala yang saya maksud.

Nah terus apa?Apakah masih ada jenis reksa dana, yang bisa dibeli kapan saja, dengan nominal murah sama seperti reksa dana konvensional, serta memiliki fitur membagikan pendapatan secara berkala kepada investornya?

Dalam kesempatan kali ini saya ingin memperkenalkan satu jenis reksa dana baru yaitu baru dilaunching belum lama ini yaitu Dana Investasi Real Estat atau di luar negeri dikenal dengan Real Estate Investment Trust (REITs). PT. Ciptadana Asset Management merupakan Manajer Investasi pertama yang melakukan terobosan ini karena baru pertama ada di Indonesia. Informasi penawaran DIRE dari Ciptadana Asset Management bisa anda lihat di http://www.ciptadana.com/images/uploaded/Adv_1_Conv.pdf.

Dana Investasi Real Estate DIRE

Apa itu DIRE? Mengapa DIRE saya sebut merupakan reksa dana memberikan income secara berkala? Dan Apa kelebihan DIRE Lainnya?

Pertama-tama, konsep DIRE muncul karena adanya pemikiran seperti ini. Pada zaman Presiden Eisenhower (AS), ada gagasan dari pemerintah dan kongres untuk memberikan kesempatan kepada masyarakat luas untuk berinvestasi pada portofolio skala besar yang mampu memberikan pendapatan tetap seperti properti dengan cara yang sama untuk berinvestasi pada aset likuid lainnya seperti saham (Wikipedia).

Bagi Indonesia yang sedang dilanda demam properti seperti saat ini, tentu mengerti bahwa investasi di properti memiliki keunggulan terutama di kemampuan menghasilkan pendapatan yang tetap yaitu dari sewa dan potensi kenaikan harga di masa mendatang (yang menurut sebagian besar orang sudah pasti). Kelemahannya adalah di besarnya dana investasi awal yang dibutuhkan. Yang untuk ukuran kota besar di Indonesia, investasi properti sudah lebih banyak yang menggunakan satuan millar daripada satuan juta.

Di tengah, harga properti yang makin sulit dijangkau, namun harganya terus naik serta memberikan pendapatan sewa, semakin bermunculanlah seminar tentang cara untuk kaya melalui properti. Mulai dari judul yang bombastis karena tidak butuh modal, sampai ada sekolah khusus mendalami bidang properti. Manajer Investasi juga tidak mau kalah, DIRE merupakan salah satu instrumen yang mampu menfasilitasi investor dengan modal jutaan untuk berinvestasi pada properti yang membutuhkan milliaran. Selain itu, DIRE juga menawarkan keunggulan likuiditas seperti reksa dana, yaitu bisa dijual beli kapan saja.

Jadi, DIRE pada dasarnya adalah reksa dana yang investasinya difokuskan pada real estat (Properti). Real estate sendiri tentu sangat luas, ada Real Estate sektor riil seperti Perumahan, Apartemen, Perkantoran, Pabrik, Mal, SOHO, Rusun, Rusunami, Rusunawa, ada pula Real Estate Pasar Modal dalam bentuk saham-saham properti yang sudah tercatat di bursa efek Indonesia.. Untuk Sektor Riil, Ada real estate yang sudah dibangun, ada pula real estate yang masih dalam tahapan pembangunan. DIRE sendiri, merupakan reksa dana yang berfokus pada real estate yang menghasilkan sewa sehingga hasil sewa tersebut bisa dinikmati oleh pemegang unit penyertaannya. Oleh karena itu, DIRE akan berinvestasi pada real estate yang SUDAH selesai dibangun dan SUDAH menghasilkan sewa. Kemudian sesuai dengan peraturan BAPEPAM-LK tentang tata cara pengelolaan DIRE, salah satu pasal dalam peraturan IX.M.1 mensyaratkan Manajer Investasi bahwa DIRE wajib mendistribusikan minimal 90% dari laba bersih setelah pajak kepada para pemegang unit penyertaannya.

Dengan konsep demikian, DIRE dalam bahasa sederhananya adalah sebagai berikut. Misalkan ada sebuah mal atau komplek perumahan yang sudah dibangun dan diisi oleh tenant dan para penyewa. Manajer Investasi kemudian mengumpulkan uang dari masyarakat dalam wadah reksa dana. Uang yang terkumpul kemudian digunakan untuk membeli mal atau komplek perumahan tersebut secara keseluruhan. Seluruh pendapatan berupa sewa, setelah dikurangi kewajiban dan pajak, selanjutnya minimum 90% dikembalikan secara proporsional kepada para pemegang unit penyertaan. Meski demikian, tidak tertutup kemungkinan DIRE membeli saham properti sehingga manfaat pemberian hasil secara berkala tidak dinikmati jika terlalu banyak investasi yang dialokasikan ke instrumen ini. Informasi lebih lanjut bisa mempelajari pasal-pasal yang ada dalam peraturan ini http://bapepam.go.id/pasar_modal/regulasi_pm/peraturan_pm/IX/IX.M.1.pdf

Sekilas, prinsip DIRE ini mirip dengan saham. Memang benar, bahwa DIRE nantinya juga akan tercatat di Bursa. Namun perbedaan utama dengan saham adalah di kebijakan pembagian keuntungan. Ketika anda berinvestasi saham, ada persentase keuntungan yang juga dibagikan kepada pemegang saham. Namun kebijakan dividen amat tergantung pada kesepakatan manajemen bahwa dana tersebut selanjutnya mau digunakan untuk pengembangan perusahaan atau tidak. Jika ada rencana ekspansi yang membutuhkan dana, pembayaran dividen bisa dikecilkan persentasenya, ditunda atau tidak dibagikan sama sekali. Sementara di DIRE atau REITs, keuntungan tersebut HARUS dibagikan kepada pemegang unit penyertaannya.

Jadi pada dasarnya ada 3 keunggulan REITs, yaitu:

1. Memberikan akses ke investasi properti

2. Adanya income berkala

3. Transparan karena tercatat di bursa

Sebenarnya saya mau menambahkan nominal investasi yang terjangkau. Namun karena saya belum memiliki informasi yang lengkap tentang nominal investasi yang dibutuhkan untuk instrumen ini, maka belum saya tambahkan. Perkiraan saya, setelah dicatat di bursa, harusnya nominal investasi bisa sangat terjangkau.

Perkembangan REITs di Singapura

REITs sudah bukan barang baru di negeri tetangga kita. Mempelajari bagaimana perkembangan REITs di negara tetangga tentu bisa memberikan gambaran mengenai bagaimana nantinya REITs akan berkembang di Indonesia. Salah satu REITs yang saya cermati adalah Lippo Malls Indonesia Retail Trust (D5IU.SI). REITs ini unik karena tercatat di Singapura namun portofolio propertinya justru ada di Indonesia. Beberapa fakta dan angka tentang REITs ini antara lain:

1. Pertama kali diterbitkan pada tanggal 19 November 2007 (http://www.lmir-trust.com/investor_stock.html)

2. Sejak IPO Harga REITs naik turun mengikut pergerakan bursa. Berikut perbandingan dengan Straight Times Index (IHSG Singapura) 1 tahun terakhir dari Yahoo Finance

3, Portofolio REITs ini terdiri dari 17 Plaza dan Malls yang tersebar di seluruh Indonesia. Untuk data lebih lengkap bisa di akses di laporan keuangan http://lmir.listedcompany.com/misc/ar2011/ar2011.pdf

4. REITs secara teoritis, harus memberikan dividen secara berkala kepada para pemegang saham sesuai dengan sifat dasar dari produk ini. Produk REITs di atas juga demikian. saya mencoba mengumpulkan informasi dari Yahoo Finance dan menemukan bahwa REITs ini memberikan dividen sejak tahun 2010. Saya tidak bisa memastikan apakah memang tidak ada dividen pada tahun 2007 – 2009 karena memang tidak dibagikan atau karena keterbatasan data pada situs Yahoo Finance. Dari dividen yang ada, berikut hasil analisanya.

Tantangan terbesar ketika menerbitkan suatu instrumen yang relatif baru adalah pada sosialisasi dan hasil yang diberikan. Jika sosialisasi kurang maka produk akan kurang diminati. Jika sosialisasi cukup namun hasil investasi kurang bersaing dengan instrumen lain yang sudah ada, juga akan membuat calon investor kurang tertarik. Produk baru harus bisa memberikan nilai tambah yang membedakan dengan produk yang sudah ada saat ini. Menurut saya, fitur pendapatan secara berkala merupakan nilai tambah yang besar. Tinggal apakah pembagian dividen tersebut konsisten dan apakah secara persentase cukup menarik bagi investor atau tidak.

Demikian artikel kali ini, semoga bermanfaat bagi anda.

Penyebutan produk investasiĀ  (jika ada) tidak bermaksud untuk memberikan penilaian bagus buruk, ataupun rekomendasi jual beli atau tahan untuk instrumen tertentu. Tujuan pemberian contoh adalah untuk menunjukkan fakta yang menguatkan opini penulis. Kinerja Masa Lalu tidak menjadi jaminan akan kembali terulang pada masa yang akan datang. Seluruh tulisan, komentar dan tanggapan atas komentar merupakan opini pribadi.

  1. Hermawan
    December 24th, 2012 at 01:21 | #1

    Selamat malam Pak Rudy.

    Pak, sesuai konsep DIRE dengan bahasa sederhana yang dipaparkan di atas,
    1. Bagaimana dengan hak kepemilikan bangunan mal, apartemen, ruko , dan lain-lain, yang telah dibeli oleh Manajer Investasi dari dana investor reksadana yang sudah terkumpul, atas nama siapa?

    2. Apakah dengan kata lain bahwa, DIRE yang dicatatkan di bursa adalah dikeluarkan oleh suatu perusahaan manajemen investasi dan punya nama DIRE yang berbeda dari tiap-tiap perusahaan MI?

    3. Menurut pemahaman umum, bahwa jika satu barang sudah dibeli oleh A, maka B tidak dapat membeli barang tersebut. Bagaimana dengan manajer investasi dalam hal DIRE ini, jika mal, apartemen tertentu yang sudah dibeli oleh satu Manajer Investasi, apakah dapat juga dibeli oleh Manajer Investasi lain dan memasukkan di portofolionya?

    4. Bagaimana dengan pencatatan DIRE di bursa, apakah bersamaan dengan ketika pengumpulan dana investor melalui reksadana, atau setelahnya? Bagaimana dengan penanganan dana yang terkumpul melalui penjualan saham di bursa, apakah dicampur dengan dana hasil penjualan UP melalui reksadana, atau seperti apa?

    Sebelumnya, terimakasih atas pencerahan Bapak.

  2. Rudiyanto
    December 24th, 2012 at 13:27 | #2

    @Hermawan
    Salam Hermawan,

    Terkait pertanyaan anda:
    1. Harusnya properti sudah menjadi hak milik reksa dana (REITs)
    2. Kemungkinan cara kerjanya seperti ETF. Bisa ada macam2 ETF dari 1 MI yang sama
    3. Bagaimana caranya hal di no 3 bisa dilakukan? Saya penasaran?
    4. Kalau itu saya kurang tahu, ikutin saja perkembangan DIRE Ciptadana.

    Semoga bermanfaat.

  3. March 15th, 2013 at 11:04 | #3

    kalau begitu, properti yg telah di miliki REITs , manajemen nya menjadi kekuasaan mereka? jd dng begitu, imbal balik yg d dapat dr properti2 tersebut bergantung jg bagaimana mereka memanage kinerja dr properti itu sendiri ya?

  4. Rudiyanto
    March 15th, 2013 at 11:41 | #4

    @budiono
    Salam Budiono,

    Ketika REITs membeli suatu properti, maka yang dibeli tidak hanya properti fisik tapi juga manajemennya. Memang tidak tertutup kemungkinan manajemen properti bisa diubah. Yang perlu kita ketahui adalah instrumen REITs, mewajibkan properti yang dimilikinya untuk membayar minimal 90% dari laba bersih yang diterima oleh perusahaan kepada pemegang unit penyertaannya.

    Kurang lebih seperti itu, semoga bermanfaat.

  5. March 15th, 2013 at 12:13 | #5

    @Rudiyanto
    sy bru tau kalau d indo sudah ada ini. sama seperti system keroyokan beli properti ya pak. apakah anda ada newsletter yg bisa sy subscribe jd klo ada info mengenai reits sy tidak ketinggalan berita dan peluangnya

  6. March 15th, 2013 at 13:49 | #6

    selamat siang pak Budiono….
    untuk DIRE ciptadana properti ritel indonesia apakah kita masih bisa berinvestasi disini pada saat ini?? karena pada penawaran yg ada cuma sampai tanggal 27 November 2012…
    kalo masih bisa… bagaimana cara kita berinvestasi disana??
    trims…

  7. Rudiyanto
    March 15th, 2013 at 20:16 | #7

    @budiono
    Sering2 baca koran saja pak. Setiap kali ada penawaran produk baru pasti ada beritanya. Kontan harian salah satu koran yang saya rekomendasikan.

  8. May 29th, 2014 at 18:30 | #8

    salam pak Rudi,
    Artikel bapak sangat bagus & sangat membantu saya dalam mempelajari investasi terutama reksadana.
    saat ini sudah tahun 2014, bagaimana perkembangan dari REITs saat ini pak??

    Trims..

  9. Rudiyanto
    June 3rd, 2014 at 10:20 | #9

    @sseituko
    Salam Seituko,

    Setahu saya produk REITS di Indonesia baru satu. Tapi saya tidak begitu mengikuti perkembangan reksa dana ini sehingga belum tahu seperti apa. Anda bisa coba bertanya ke Ciptadana langsung mengenai produk ini. Terima kasih.

  10. Nik
    August 10th, 2014 at 00:43 | #10

    Halo pak Rudi,
    dari gambar chart pada tahun 2012 (yahoo) terlihat kinerja REITs tersebut mencapai lebih dari 35%. Tetapi dividen pada tahun tersebut hanya 4,23%. Bagaimana dasar perhitungannya? Jika dilihat dari hasil dividen bbrp tahun terakhir, saya melihat imbal hasil sepertinya agak kecil. Bukan begitu pak Rudi?
    Terima kasih

  11. Rudiyanto
    August 10th, 2014 at 01:42 | #11

    @Nik
    Halo juga Nik,

    Cara perhitungan dividen sudah ada pada kesimpulan di atas, yaitu total dividen yang diperoleh selama 1 tahun dibagi harga penutupan tahun sebelumnya.

    Soal besar atau kecil itu relatif, memangnya menurut anda harusnya berapa?

 


%d bloggers like this: