Home > Riset Reksa Dana > Investasi Reksa Dana Modal Dengkul

Investasi Reksa Dana Modal Dengkul

Kalau dilihat-lihat, penurunan bursa beberapa hari terakhir ini + Kinerja Reksa Dana secara historis yang Tinggi + Penawaran Pinjaman yang sudah tidak mengenal waktu, jika ditarik garis merah dari ketiga hal tersebut, memunculkan suatu pertanyaan atau bahkan mungkin potensi investasi, apakah ada kemungkinan investor mendapat keuntungan dari berinvestasi di reksa dana menggunakan uang pinjaman? Alias investasi modal dengkul..

Penggunaan faktor pinjaman dalam investasi bukan hal yang baru. Kenyataannya penggunaan hutang dalam segala aspek bisnis dan investasi dapat dilihat dengan nyata. Sebagai contoh, perusahaan menerbitkan obligasi atau mengajukan kredit modal kerja di bank. Investor saham menggunakan fasiiltas margin trading dalam pembelian saham yang disediakan oleh perusahaan sekuritas. Bahkan ada istilah carry trade dimana investor hedge fund meminjam uang dari negara dengan bunga rendah untuk diinvestasikan pada negara dengan hasil investasi yang lebih tinggi. Bagaimana dengan reksa dana?

Ada 2 hal yang penting yang harus diketahui untuk bisa menjawab apakah strategi investasi reksa dana berdasarkan pinjaman merupakan strategi yang baik atau tidak. Pertama, darimana sumber hutang investor dan berapa besar biaya yang harus dibayarkan. Kedua, apakah keuntungan dari reksa dana bisa menutupi biaya tersebut. Pertimbangan kedua tidak hanya pada besaran return namun juga cashflow.

Tentu tidak sembarang orang bisa mendapatkan dan mampu menggunakan hutang (leverage). Pemberian hutang baik oleh bank, investor obligasi, dan perusahaan sekuritas tentu sudah diperhitungkan secara matang baik dari sisi kredibilitas maupun kemampuan si peminjam. Bagi investor / calon investor reksa dana, salah satu sumber pinjaman yang bisa dipergunakan untuk investasi adalah KTA atau Kredit Tanpa Agunan.

Syarat untuk mendapatkan KTA juga mudah, dengan pendapatan minimal Rp 2 juta per bulan, dokumen administrasi lengkap dari KTP, Slip Gaji, Fotokopi Rekening Koran dan NPWP (pinjaman >50 juta), seseorang bisa meminjam dari 4-5 kali gaji dengan maksimum biasanya hingga Rp 200 juta. Setelah disetujui biasanya peminjam akan dikenakan biaya provisi dan administrasi sekitar 2% – 3% dari nilai pinjaman.

Umumnya suku bunga KTA bervariasi, sekitar 18% – 22% per tahun dengan sistem suku bunga flat. Namun jangan gampang terjebak, secara rule of thumb, suku bunga efektif sekitar 2 kali lipat dari suku bunga flat. Artinya jika suku bunga flat sebesar 18% maka itu sama dengan suku bunga efektif 36%. Dan suku bunga efektif itulah yang sebenarnya dibayarkan oleh investor.

Suku bunga flat dan efektif

Sebagai ilustrasi perbedaan cara perhitungan suku bunga flat dan efektif adalah sebagai berikut. Katakan anda meminjam uang dari saya sebesar Rp 100 juta yang akan dilunasi dalam 2 tahun. Metode pembayaran adalah bunga dan pokok dicicil 1 kali per tahun dengan bunga 10% per tahun. Cara perhitungan suku bunga flat adalah Rp 100 juta + 2 tahun x 10% x Rp 100 juta = Rp 120 juta. Maka cicilan per tahun adalah Rp 120 juta / 2 = Rp 60 juta per tahun.

Cara perhitungan ini sederhana dan dimengerti oleh banyak orang. Namun kenyataannya tidaklah demikian. Ketika membayar cicilan pertama yang terdiri dari Rp 50 juta pokok dan Rp 10 juta bunga, maka sisa hutang adalah tinggal Rp 50 juta (Rp 100 juta – Rp 50 juta). Maka pada tahun kedua seharusnya cicilan tinggal Rp 55 juta yang berasal dari Rp 50 juta pokok dan Rp 5 juta bunga (10% x Rp 50 juta sisa hutang). Kenyataannya kita membayar Rp 60 juta atau Rp 5 juta lebih banyak. Jadi secara matematis bunga yang dibayarkan lebih dari 10%

Sementara dengan cara perhitungan bunga efektif 10%, maka cicilan per tahun adalah Rp 57.62 juta atau total pembayaran Rp 115.24 juta. Rinciannya cicilan tahun pertama Rp 10 juta bunga dan Rp 47.62 juta pokok, sisa hutang menjadi Rp 52,38 juta. Pada tahun kedua, dicicil lagi sebesar Rp 57,62 juta. Selisih antara cicilan dan sisa hutang adalah Rp 5.24 juta, itu sebenarnya adalah bunga 10% dari sisa hutang tahun pertama. Metode perhitungan bunga efektif inilah yang sebenarnya dipakai, sementara suku bunga flat hanya marketing gimmick saja.

Dengan asumsi suku bunga efektif pinjaman KTA berkisar antara 36% – 44% per tahun, bagaimana dengan kinerja reksa dana? Kinerja IHSG selama 5 tahun terakhir berikut dengan rata-rata reksa dana saham yang diukur dengan Infovesta Mutual Fund Index adalah sebagai berikut

Dengan melihat track record historis IHSG selama 5 tahun terakhir, kecuali pada tahun 2008, tingkat return lebih tinggi dibandingkan rata-rata, suku bunga efektif KTA. Jika dilihat dari rata-rata kinerja reksa dana, hasilnya beragam, pada tahun 2009 tingkat return reksa dana saham sekitar 11% lebih baik dibandingkan IHSG namun pada tahun 2010 ternyata tingkat 17% di bawah IHSG. Apalagi secara statistik, jumlah reksa dana yang mampu mengalahkan IHSG semakin sedikit dari waktu ke waktu. Selain itu, bukan hanya tingkat return yang harus diperhatikan, namun juga periode pembayaran. Pembayaran bunga dan pokok dilakukan setiap bulan. Artinya setiap bulan investor harus melakukan redemption lagi untuk membayar bunga dan pokok pinjaman. Karena tanggal pembayaran sudah ditetapkan, mau pasar naik ataupun turun penarikan harus tetap dilakukan. Keuntungan investor diperoleh dari sisa dana setelah pembayaran cicilan terakhir dilakukan.

Sebagai contoh anggap kita meminjam uang melalui KTA Rp 100 juta di akhir tahun dengan tenor 1 tahun. Selanjutnya uang tersebut dipotong biaya provisi 3% sehingga yang bisa dimanfaatkan hanya Rp 97 juta. Dana tersebut kemudian diinvestasikan ke reksa dana sekaligus pada akhir tahun. Dengan menggunakan salah satu tabel simulasi KTA diperoleh informasi bahwa besarnya cicilan per bulan dengan pinjaman di atas adalah sekitar Rp 9.750.000. Hasil investasi reksa dana kemudian di tarik setiap akhir hari kerja bulan sebesar Rp 9,75 juta untuk membayar cicilan KTA. Biaya penarikan dianggap 0. Hasil simulasi adalah sebagai berikut:

Hasil investasi setelah disesuaikan dengan cashflow pembayaran adalah sebagai berikut:

Ternyata meskipun return reksa dana dan IHSG lebih besar dibandingkan suku bunga efektif (kisaran 42% per tahun) seperti pada tahun 2007, ternyata masih bisa membukukan arus kas negatif alias rugi. Dalam 5 tahun terakhir secara akumulasi, ternyata kerugian yang didapat lebih besar dibandingkan dengan keuntungan yang diterima. Berdasarkan angka di atas, bisa disimpulkan bahwa strategi investasi reksa dana melalui KTA bukanlah ide yang baik. Namun bukan berarti tidak bisa dijalankan. Strategi ini mungkin akan berhasil apabila secara konsisten investor bisa memprediksi secara tepat reksa dana saham mana yang kinerjanya di atas rata-rata. Sebaliknya jika pilihannya salah, tingkat kerugiannya bisa lebih besar.

 

Akhir kata, artikel ini tidak bermaksud menyarankan kepada anda untuk berinvestasi modal dengkul dengan mengandalkan pinjaman. Namun memberikan gambaran jika dijalankan dengan kurang baik hasilnya bukan untung malah buntung beserta risiko-risiko yang dihadapinya. Semoga bermanfaat

Penyebutan produk investasi  (jika ada) tidak bermaksud untuk memberikan penilaian bagus buruk, ataupun rekomendasi jual beli atau tahan untuk instrumen tertentu. Tujuan pemberian contoh adalah untuk menunjukkan fakta yang menguatkan opini penulis. Kinerja Masa Lalu tidak menjadi jaminan akan kembali terulang pada masa yang akan datang.

Categories: Riset Reksa Dana Tags:
  1. tetus
    August 15th, 2011 at 00:16 | #1

    “Sementara dengan cara perhitungan bunga efektif 10%, maka cicilan per tahun adalah Rp 57.62 juta atau total pembayaran Rp 115.24 juta. Rinciannya cicilan tahun pertama Rp 10 juta bunga dan Rp 47.62 juta pokok, sisa hutang menjadi Rp 52,38 juta. Pada tahun kedua, dicicil lagi sebesar Rp 57,62 juta. Selisih antara cicilan dan sisa hutang adalah Rp 5.24 juta, itu sebenarnya adalah bunga 10% dari sisa hutang tahun pertama”

    Saya mau bertanya Pak, darimana perhitungan angka Rp.47.62 juta tersebut? terima kasih

  2. August 15th, 2011 at 00:48 | #2

    @tetus
    Yth Tetus,

    Hitungannya seperti ini. Katakanlah hutang saya Rp 100 juta dengan bunga 10% per tahun. Dengan suatu rumus, diperoleh besarnya cicilan saya adalah Rp 57.62 Juta per tahun. Artinya dengan membayar total Rp 57.62 juta x 2 = Rp 115.24 juta selama 2 tahun, orang yang meminjamkan uang kepada saya mendapat keuntungan 10% per tahun.

    Perhitungannya sbb:
    Tahun pertama bunga pinjaman 10% x Rp 100 juta = Rp 10 juta
    Angsuran Rp 57.62 juta. Karena Rp 10 juta dari uang tersebut untuk membayar bunga pinjaman, maka pokok hutang yang saya bayarkan adalah Rp 57,62 juta – Rp 10 juta = Rp 47.62 juta. Karena dari pinjaman Rp 100 juta saya melunasi pokok Rp 47.62 juta maka sisa hutang saya menjadi Rp 52.38 juta.

    Pada tahun kedua saya kembali dikenakan bunga 10%. Cuman kali ini bukan lagi dari Rp 100 juta karena sudah saya bayar sebagian, maka bunganya dihitung dari sisi hutang yaitu 10% x Rp 52.38 juta = Rp 5.24 juta. Cicilan saya tetap yaitu Rp 57,62 juta. Karena Rp 5.24 juta merupakan bunga maka cicilan pokoknya yang saya lakukan adalah sebesar Rp 52,8 juta atau sama dengan sisa hutang saya. Dengan pembayaran angsuran kedua tersebut maka sisa hutang saya lunas, dan si peminjam mendapatkan keuntungan 10% dari pinjamannya.

    Perhitungan di atas disebut juga perhitungan amortisasi pinjaman yang digunakan dalam perhitungan KPR. Dalam mata kuliah Manajemen Keuangan, biasanya perhitungan ini diajarkan dalam topik Time Value of Money yang membahas tentang Annuity Payment. Silakan searching di google, saya yakin banyak sekali sumber-sumber yang bisa anda baca.

    Semoga bermanfaat

  3. budi
    August 15th, 2011 at 14:03 | #3

    Pak Rudiyanto,
    Menurut pendapat saya yang masih awam, ini adalah artikel yang TIDAK LAIK DIPAJANG, karena walaupun di akhir penutup bapak menyimpulkan hasilnya buntung tetapi Bapak sudah mewacanai suatu “money game” yang mengaminkan:
    - pengunakan uang pinjaman tanpa prinsip kehati-hatian, karena berdasarkan prediksi atau lebih tepatnya spekulasi naik turunnya bursa saham Indonesia.
    - seperti pada artikel2 sebelumnya, bapak sampaikan bahwa reksa dana saham digunakan untuk tujuan investasi jangka panjang, tetapi pada artikel ini sumber pendanaan adalah uang pinjaman yang bersifat jangka pendek.
    Akhir kata mohon maaf apabila tanggapan ini mengganggu.

    Hormat saya,
    Budi

  4. August 15th, 2011 at 14:47 | #4

    @budi
    Yth Pak Budi,

    Komentar anda tidak mengganggu sama sekali pak. Saya percaya itu merupakan pendapat anda yang jujur dan menginginkan semua orang memiliki dasar investasi yang baik. Saya mengucapkan banyak terima kasih atas masukannya. Di kondisi saya yang sekarang ini, saya merasa masih membutuhkan banyak masukan dan saran dari bapak ibu sekalian yang mungkin memiliki pengalaman yang lebih baik dan berbeda dengan saya sehingga pengetahuan dan sharing yang saya berikan dapat semakin baik dari waktu ke waktu.

    Dan betul pak, saya sendiri juga tidak menyarankan investasi dengan menggunakan modal pinjaman. Sebab prinsip saya adalah Sehat Dahulu, Investasi Kemudian yang bisa bapak baca di http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/2010/11/04/sehat-dulu-investasi-kemudian/

    Tulisan saya kali ini hanya berusaha memberikan fakta yang harapannya bisa menambah pengetahuan pembaca. Demikian tanggapan saya, atas perhatiannya saya mengucapkan banyak terima kasih.

  5. Ranti
    August 15th, 2011 at 20:52 | #5

    Salam Pak Rudiyanto,
    Apakah Bapak bisa menampilkan perhitungan untuk cicilan emas yang ada di Pegadaian dan beberapa Bank Syariah. Terima kasih banyak

  6. Eko Putro
    August 16th, 2011 at 06:35 | #6

    Terimakasih Pak Rudi, ulasannya sangat membantu.
    Pertanyaan ini pernah saya ajukan pada thread Reksadana.
    Pertanyaannya kalau tidak salah adalah, seandainya saya ada dana 1 juta tiap bulan yang ingin saya investasikan, lebih banyak mana hasilya dengan sistim DCA tiap bulan 1 juta atau dengan saya pinjam di bank sebesar yang angsurannya +- 1 juta perbulan, untuk invest RD secara lumpsum. kemudian kita tunggu 5 tahun ke depan.
    Maaf saya kurang paham dengan itung2an yg njimet.
    jadi intinya lebih menguntungkan yang model DCA 1juta per bulan ya Pak?
    Sekali lagi Terimakasih.

  7. August 16th, 2011 at 08:23 | #7

    @Eko Putro
    Yth Pak Eko Putro,

    Untuk investasi yang anda sarankan tidak bisa dibandingkan pak. Karena yang satunya menggunakan uang sendiri sehingga bisa dihitung keuntungannya. Misalnya dari Rp 12 juta menjadi Rp 15 juta. Sehingga untung 3 juta atau untung 25%.

    Sementara cara pinjam ke bank tidak pakai modal sama sekali. Misalnya dari proses pinjam, invest, redempt setiap bulan untuk bayar cicilan, pada akhirnya ada sisa uang Rp 3 juta. Maka keuntungannya anda adalah 3 juta. Berapa %? Tidak tahu pak, karena modal anda 0, dan Rp 3 juta dibagi 0 tidak bisa dihitung.

    Khusus untuk pinjam uang di bank, cuma ada 2 hasil,
    1. di akhir tahun ada sisa uang sehingga itu adalah keuntungan anda.
    2. Sebelum akhir tahun (atau 5 tahun menurut pertanyaan anda), ternyata investasi reksa dana tersebut sudah anda tarik habis untuk membayar cicilan. Sehingga sisanya mesti anda bayar sendiri. Sehingga ruginya juga besar.

    5 Tahun ke depan siapapun tidak tahu hasilnya. Tapi saya pernah membuat statistik dan potensi hasil investasi jangka panjang di saham yang bisa bapak baca di sini
    http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/2011/04/02/apakah-investasi-saham-jangka-panjang-pasti-menguntungkan/

    Semoga bermanfaat.

  8. August 16th, 2011 at 08:25 | #8

    @Ranti
    Yth Ibu Ranti,

    Untuk pertanyaan anda bisakah anda kirimkan penawarannya langsung kepada saya?
    Sebab sepengetahuan saya ada banyak sekali model penawarannya dan saya tidak tahu yang mana penawaran yang anda maksud. Dan kalau tidak salah, topik itu juga sempat dibahas dalam Kontan Harian beberapa hari yang lalu. Anda bisa coba lihat di e-paper kontan.

  9. August 16th, 2011 at 09:15 | #9

    @Eko Putro
    Yth Pak Eko,

    Jika maksud anda adalah pinjam uang dari bank, cicilannya dibayar dari gaji sehingga tidak melakukan redemption. Maka plus minus sebagai berikut
    1. % kenaikan yang anda terima dalam bentuk nominal Rupiah lebih besar karena dihitung dari nominal yang tinggi. Dan sebaliknya jika yang terjadi adalah penurunan. Apakah lebih untung atau rugi dalam 5 tahun, itu untuk lebih tepatnya harus dihitung dulu. Dalam periode 5 tahun, investasi juga bisa rugi. jadi tidak ada jaminan pasti untung.
    http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/2011/04/02/apakah-investasi-saham-jangka-panjang-pasti-menguntungkan/

    2. Anda menjadi tidak fleksibel dan mungkin merasa rugi bayar terus seandainya kondisi pasar terus menurun. Karena setiap bulan anda bayar ke bank, namun mendapati nilai investasi anda menyusut dari waktu ke waktu. Jadi bayangkan saja bapak KPR sebesar Rp 500 juta untuk rumah senilai itu juga. Katakan total pembayaran bunga beserta pokok untuk kredit 10 tahun tersebut mencapai 750 juta. Eh baru bayar 1 tahun, nilai Rumah anda menurun hingga Rp 250 juta. Padahal bapak masih harus bayar 9 tahun lagi dan tidak ada satu orangpun yang bisa menjanjikan harga rumah itu akan naik 9 tahun kemudian. Jika rumah tersebut bukan rumah tinggal tetapi rumah investasi, pertanyaannya apakah bapak akan terus melanjutkan pembayaran KPRnya? Pada titik ini sudah bukan mampu tidak mampu lagi, tapi pertanyaannya adalah mau tidak mau. Krisis ini sempat menimpa Hong Kong pada tahun 90 an dan seiring dengan bubble harga properti (ada banyak filmnya juga). Nah dalam konteksi ini, objeknya bukan rumah tapi reksa dana.

    Semoga bisa menjawab pertanyaan anda

  10. berty
    August 18th, 2011 at 12:14 | #10

    Hallo Pak Rudiyanto?????..
    saya mau bertanya,,,:
    Apakah Reksadana Saham yang saya beli,bisa saya jual kembali setiap saat??…

    Thanx,,,

  11. August 18th, 2011 at 12:23 | #11

    @berty
    Yth Berty,

    Bisa. Keterangan mengenai transaksi jual beli juga bisa anda baca juga di:
    http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/2010/11/01/subcription-dan-redemption-reksa-dana/

  12. Ranti
    August 18th, 2011 at 14:08 | #12

    Menindaklanjuti pertanyaan saya,
    Pada tgl 16 Maret 2011 saya membeli 25 gram emas melalui fasilitas cicil emas(MULIA) di Pegadaian Syariah. Pada waktu itu harga emas utk 25 gram adl Rp 403.000/gram (25 gr X Rp 403.000 = Rp10.075.000).
    Krn saya mencicil selama 6 bulan, maka emas 25 gr tsb di hargai Rp 10.162.000 (margin Rp 609.720) dgn rincian sbb :
    DP = Rp 2.692.930
    Cicilan perbulan selama 6 bulan = Rp 1.346.465.
    Saya sdh melihat kontan e paper tapi tdk menemukan topik yg saya maksudkan. Terima kasih banyak sebelumnya Pak Rudiyanto. Salam, Ranti.

  13. wawasan
    August 18th, 2011 at 14:36 | #13

    Pak Rudy Yth, judul artikel ini kurang sesuai dengan isinya. Judul yang lebih tepat mungkin adalah “Investasi Reksa Dana Dengan Hutang (Leverage)”. Terima kasih

  14. August 18th, 2011 at 20:25 | #14

    @Ranti
    Yth Ibu Ranti,

    Untuk kasus anda bisa saya menurut saya sangat penting untuk menjawab pertanyaan sebagai berikut:
    Apakah anda membeli emas dengan cara pinjaman karena:
    A. Anda tidak memiliki uang yang cukup untuk membeli emas dengan jumlah yang anda inginkan sekarang?
    B. Anda yakin bahwa harga emas akan naik lebih tinggi dibandingkan dengan jumlah uang yang anda keluarkan untuk membayar pinjaman tersebut? (Termasuk bunga total pembayaran = Rp 10,771,720 atau Rp 431 rb per gram. Artinya harga beli kembali (bukan harga jual !!) dari Bank, Pegadaian atau Antam harus lebih tinggi dari itu. Informasinya bisa di cek di http://logammulia.com/gold-bar-id.php)

    Jika A dan B = Ya, maka tidak ada yang salah dengan yang anda lakukan. Sepanjang anda bisa bayar cicilan tersebut dan totalnya cicilan tidak lebih dari 30% total penghasilan bulanan. Sah2 saja)
    http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/profile/2010/11/04/sehat-dulu-investasi-kemudian/

    Jika A = Tidak dan B = Ya, kenapa tidak anda beli langsung saja? mengapa harus menggunakan pinjaman. Tahukah anda, jika anda membayar DP dan cicilan pertama sekaligus, anda sama saja berutang dengan bunga efektif 31% per tahun. Sementara jika anda bayar DP dan baru cicilan pertama 1 bulan kemudian, anda dikenakan bunga efektif 46,79%. Itu bahkan lebih tinggi dari bunga kartu kredit!!

    Jika A = Ya dan B = Tidak. Maka tabung saja uang itu dibawah bantal atau reksa dana pasar uang dan begitu terkumpul uang senilai 25 gram emas langsung dibeli saja.

    Bagaimana untuk mengetahui apakah harga emas akan naik dengan pasti 6 bulan kemudian, tidak ada yang pasti. Memang sekarang dengan berbagai analisis, harga emas diprediksikan akan tinggi. Namun siapa tahu?? Sebab sama seperti reksa dana, anda bisa untung maupun bisa rugi. Kalau sejarah saham crash di 2008 mungkin orang sudah tahu, tapi tahukah anda pada saat itu harga emas juga turun dalam)

    Semoga bermanfaat

  15. August 18th, 2011 at 20:51 | #15

    @wawasan
    Yth Wawasan (ini bapak atau ibu ya?)

    Sepertinya redaksi Kontan juga sependapat dengan anda. Judulnya sudah diganti di Tabloid Kontan.

  16. wawasan
    August 19th, 2011 at 16:29 | #16

    Dear Mr. Rudiyanto,
    I’m just an ordinary guy, but not a gay. hehehe….

  17. indra
    August 21st, 2011 at 12:22 | #18

    dear pk. rudianto
    saya mengajukan kredit ke sebuah bank Rp90,5jt dengan bunga 9.5% efektif satu tahun pertama, jangka waktu 7 tahun, cicilan Rp1,5jt/bln, dengan agunan rumah kost. untuk membayar cicilan tiap bulan nya saya gunakan uang dari hasil sewa rumah kost tersebut. dari rumah kost itu saya dapat Rp3,5jt/bln. sementara uang pinjaman dari bank saya invstasikan semua ke dalam reksadana saham. pertanyaanya apakah keputusan saya itu untung atau rugi..??

  18. August 21st, 2011 at 15:44 | #19

    @indra
    Yth Pak Indra,

    Pertanyaan anda menarik sekali pak. Saya yakin banyak orang diluar tentu juga sempat terpikir ingin mencoba cara yang seperti bapak lakukan. Kalau menurut saya:
    1. Anda punya aset yang produktif, dimana hal ini sangat bagus. Semakin banyak kita memiliki aset produktif, maka semakin cepat dan nyaman pula hidup kita sekarang dan nanti.
    2. Aset produktif anda tidak punya kaitan dengan gejolak IHSG. Mau di Eropa dan AS negara dan perusahaan gagal bayar, orang tetap bayar sewa. Berarti aset produktif anda terdiversifikasi. Which is very good..
    3.Sekarang anda ingin aset produktif anda lebih produktif lagi dengan mengagunkan aset tersebut dan menginvestasikan di reksa dana. Pertimbangan anda seharusnya aman karena besarnya cicilan per bulan lebih kecil dari pendapatan hasil sewa rumah tersebut, Nah keputusan anda ini sebetulnya sangat sulit dibilang untung atau rugi, akan tetapi kalau saya jadi anda kira2 saya akan buat perhitungan seperti ini:
    Jika tidak jadi diagunkan
    Income (cashflow) = 3.5 x 12 x 7 = Rp 294 juta
    Dengan skema leverage (hutang)
    Income (cashflow) = 2 juta x 12 x 7 = Rp 168 juta + 90.5 juta = Rp 258.5 juta
    Selisihnya adalah 35.5 juta.
    Nah jika 90.5 juta anda diinvestasikan dan bisa menghasilkan capital gain di atas 35.5 juta selama 7 tahun maka anda untung, dan sebaliknya jika di bawah maka anda rugi.
    Rp 35.5 juta dari 90.5 juta itu setara dengan 39% selama 7 tahun atau 4.84% per tahun.
    Apakah angka tersebut pasti bisa anda dapatkan? bisa dibaca di http://rudiyanto.blog.kontan.co.id/2011/04/02/apakah-investasi-saham-jangka-panjang-pasti-menguntungkan/

    Demikian pak, semoga bermanfaat.

  19. modal dengkul beneran
    August 20th, 2013 at 21:34 | #20

    halo salam kenal @ Bpk Rudy,senang sekali melihat blog anda ini,sebenarnya saya sering melihat beberapa blog di kontan,namun baru kali ini saja saya membaca blog anda mengenai investasi,hehehe(menarik dan mudah di mengerti orang awam)
    jadi begini pak kenalkan nama saya denis,30 tahun.
    ilustrasi yang bapak berikan menggunakan metode dcf dan sebaliknya di aplikasikan ke pasar modal atau ke reksadana memang terlihat dari table pada saat masuk waktu pasar lagi buble mmg menguntungkan,akan tetapi jika kita memiliki liability pada saat ekonomi bubble,apakah suku bunganya sama persis pada tabel yang bapak perlihatkan?memang data yang anda berikan (nab reksadana masuk akal) akan tetapi apakah bunga pinjaman tidak membengkak pak rudy?(soalnya saya sendiri kurang mengerti soal bunga (belum pernah hutang seperti itu soalnya,hehehe)dan apakah nab reksadana bisa di 0 kan pak?semakin banyak reksadana sekarang ini pada waktu market bubble,harus ada beberapa jumlah unit yg di tinggalkan alias tidak bisa dicairkan

    oke,terima kasih pak sekian pertanyaan dari saya,semoga terus menulis dan tetap update dengan blognya ya..
    berguna sekali buat orang banyak nih pak.
    Thanks

  20. Rudiyanto
    August 29th, 2013 at 11:44 | #21

    @modal dengkul beneran
    Salam Denis,

    Artikel di atas bukan tentang DCF. Tapi minjam uang melalui KTA di bank, dan dibayar setiap bulan sesuai periode jatuh temponya. Dan karena bunga KTA sudah tinggi, maka biasanya tidak ada penyesuaian. Yang ada itu bunga KPR karena biasanya bunga tersebut cukup rendah dibandingkan pinjaman lainnya.

    NAB reksa dana bisa 0 jika semua surat berharga yang dia pegang bangkrut. Untuk pertanyaan terakhir silakan kamu buat rencana investasi yang jelas, maka itu akan terjawab sendiri, terima kasih.

    Semoga bermanfaat.

  21. rachmat
    October 20th, 2013 at 11:45 | #22

    yg terhormat bapak rudi,
    saya mau tanya, apabila saya memiliki uang 100 jt dan kita investasikan ke reksadana dengan jangka waktu 10 thn apakah saya akan dapat bagi hasil tiap bulan dan berapa?

  22. Rudiyanto
    October 20th, 2013 at 23:47 | #23

    @rachmat
    Malam Rachmat,

    Investasi reksa dana itu ibarat investasi bisnis. Bisa untung bisa juga rugi. Bedanya kalau di bisnis anda bisa meminta pembagian keuntungan sementara di reksa dana biasanya seluruh keuntungan direinvestasikan kembali. Namun salah satu keunggulan reksa dana adalah anda bisa menjual sebagian atau seluruh kepemilikan anda, dan jika bisnis tersebut untung maka hasilnya akan lebih besar dibandingkan modal anda.

    Karena sifatnya sama seperti bisnis, maka tidak bisa dipastikan besarnya berapa. Paling hanya bisa diberikan, kalau seandainya anda sudah masuk dari 10 tahun yang lalu, sekarang sudah jadi berapa. Dan apa yang terjadi di masa lalu tidak menjadi jaminan akan terulang lagi di masa mendatang.

    Semoga menjawab pertanyaan anda.

  23. March 3rd, 2016 at 18:48 | #24

    Baginyang mau mulai usaha online. Silahkan hubungi kami. Kami webdesign berpengalaman untuk membuat company profile atau toko online website. Silahkan hubungi kami di dezineeight@mail.com untuk tanya tanya seputar website

  24. yudhi
    June 8th, 2016 at 07:23 | #25

    Dear pak Rudi
    Contoh diatas menggunakan reksadana saham, lalu bagaima jika menggunakan rd pasar uang atau campuran ? Memang tidak memiliki return tinggi seperti rd saham tp resiko jg lebih rendah. Mengingat saat ini juga banyak perbankan yg memberikan fasilitas kta bunga ringan pada karyawanya
    Terima kasih

  25. Rudiyanto
    June 13th, 2016 at 01:39 | #26

    @yudhi
    Salam Pak Yudhi,

    Untuk reksa dana pasar uang adalah dimungkinkan jika bunga KTA dari perusahaan yang anda peroleh di bawah 4% per tahun. Jika lebih dari itu, kelihatannya akan sulit.

    Untuk reksa dana saham, periode yang saya gunakan sudah merupakan masa keemasan reksa dana saham dengan return puluhan persen tiap tahun. Dengan itu saja masih tidak cukup, artinya memang sangat berbahaya berinvestasi dengan modal pinjaman.

    Kalau reksa dana campuran, di Indonesia, saya lihat trennya masih seperti reksa dana saham karena produk secara mayoritas lebih banyak di saham dibandingkan obligasi. Jadi tingkat risikonya masih mendekati saham.

    Kalau saran saya, memang untuk investasi reksa dana tidak perlu dengan pinjaman. Jika memang dapat KTA dari perusahaan, bisa digunakan untuk hal lainnya yang membutuhkan dana besar seperti DP Rumah.

    Semoga bermanfaat

  26. June 24th, 2016 at 09:44 | #27

    Artikel yang sangat menarik sekali pak Rudiyanto.!

  1. No trackbacks yet.

 


%d bloggers like this: